¡No quiero ser Presidente!

José Luis Gil es Juan Cuesta
en la serie de Antena 3
"Aquí no hay quien viva"

Todos los años la misma historia: en mi finca somos treinta vecinos y cuando llega el momento de elección del Presidente de la Comunidad, las miradas se dispersan y, como si se tratara de un brote de Gripe A, se produce una epidemia repentina de distintos males y afecciones:

-"yo es que me medico y las pastillas no me sientan bien...."-

-"Uy! pero si yo tengo la vista fatal!"

-"yo no puedo ser el presidente porque el médico me ha recomendado reposo absoluto...!"

Incluso salen a relucir situaciones de otras épocas que creíamos desterradas:

-"yo es que soy viuda y todo lo llevaba mi marido..."

-"...es que soy muy mayor..."

Pero para estar cotilleando todo el día y metidos en todos los "fregaos" de la finca, nadie pone escusas!.

En fin, afortunadamente, el mecanismo previsto por la LPH para la elección del cargo de Presidente en una comunidad de propietarios deja bien atada la cuestión: como en política, los vecinos pueden presentar su candidatura a la Asamblea y, si son elegidos por mayoría simple, son nombrados presidentes. Para aquellos que estén tentados en aprovecharse de este nombramiento para mejorar un poco sus arcas privadas en estos tiempos de crisis, les informo que el cargo no es remunerado, así que no esperen sacarse un sobresueldo a modo de nuestros políticos.

Pero, como suele ser lo habitual, ¿qué pasa si nadie se presenta como candidato?; pues lo normal es establecer un turno rotativo de manera que, con independencia de las voluntades y capacidades de los distintos propietarios, todos sean presidentes en algún momento. Pero, ademas, también  se establece la posibilidad de aplicar el método "pinto, pinto", es decir, por sorteo, aunque este método se utiliza poco porque puede ocurrir que "El Gordo" le caiga varias veces a la misma persona... y no pienso en ningún político castellonense.
De esta forma, antes o después, nos tocará ejercer de Sr. Cuesta, nos guste o no, y no habrá nadie (salvo un Juez) que nos pueda eximir de tal obligación.


Ahora bien, como en tantas otras ocasiones, lo que parece muy claro al leer la ley, ya se encarga la realidad de darle la vuelta; y es que en la práctica, no conviene en absoluto tener un presidente totalmente incapaz e inoperante, porque la gran perjudicada es la Comunidad que puede quedar paralizada durante un año. En la práctica, lo normal es proponer a la junta que "salte" el turno de aquellas personas que, bien porque no residen en el edificio, bien porque tienen una avanzada edad, no se consideran capacitadas para ejercer el cargo de presidente. Este acuerdo podría plantear algún problema de legalidad ya que el ejercicio del cargo es una obligación, pero también un derecho para todos los vecinos, de forma que no se les puede privar del mismo. Sin embargo, si dicho salto es resultado de una votación y el afectado no vota en contra o no impugna el acta, el acuerdo deviene "firme". La práctica diaria nos confirma que ningún propietario va a impugnar un acuerdo que le exima del ejercicio de un cargo que nadie quiere ejercer.


Por último, hay que decir, (y esto es también en interés propio, no voy a negarlo) que el ejercicio del cargo de Presidente, existiendo un Administrador colegiado a disposición de la Comunidad, es muchísimo más llevadero, y es él quien suele llevarse todas las tortas a modo de "sparring" aunque la ingobernabilidad de la comunidad derive de una de esas señoras que no saben de nada pero están metidas en todo, de esos señores que son especialistas en todo y profesionales en nada, o de ese presidente que, nombrado contra su voluntad, se dedicó a rascarse las gónadas durante todo su mandato.

A vueltas con la hipoteca

Ahora que se acerca el final del año fiscal, merece la pena detenerse unos instantes a pensar qué artimañas podemos urdir con nuestros mermados ahorrillos para pagar un poco menos a Hacienda; no con fraudulento e insolidario ánimo, sino utilizando para ello los beneficios fiscales que la propia Hacienda Pública contempla para fomentar la actividad económica de los ciudadanos.


Y lo primero que nos viene a la cabeza es cómo zafarnos cuanto antes de nuestra querida hipoteca, cual Houdini en uno de sus trucos de escapismo. Se aparece entonces ante nosotros la posibilidad de amortizar una parte de nuestro lastre vital, de manera que podamos reducir la dichosa cuota que llega todos los meses con la misma puntualidad que las campanadas de año nuevo, o bien, acortando ese larguísimo plazo que nos llevará casi hasta el momento en el que nuestra "solución habitacional" sea de madera y de apenas 1,90 x 0,60 cm.

A nivel de la desgravación fiscal, el problema no es muy complicado ya que, basta con conocer el límite máximo de aportaciones que dan derecho a deducción por compra de vivienda habitual; más complicado es determinar cual de las dos opciones posibles es más rentable para nuestros bolsillos: ¿reducir cuota o acortar plazo?.


Yo me he hecho la misma pregunta y como Google nos lo pone todo tan a mano, me he lanzado a la enmarañada Red y he buscado información al respecto. Cuando ya creía que lo tenía claro: "es mucho mejor amortizar plazo porque, globalmente, pagas mucho menos al banco", va y me encuentro con una explicación matemática irrefutable: lo hagas como lo hagas pagas exactamente lo mismo!. Dependerá del perfil de cada persona y, sobre todo, de la tendencia futura de los tipos de interés, que una opción sea más adecuada o menos.

Pero no te lo voy a contar todo; tendrás que leer un poco (eso sí, despacio y con atención) la explicación que, ya en el año 2008, nos daba "Oriolrc" en el estupendo blog www.euribor.com.es.

La LPH vista con humor.

¿Es posible hacer chistes con la Ley de Propiedad Horizontal?. Pues aunque parezca mentira, lo es: en el año 2003, con motivo de la reforma de la Ley, el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia editó un cuaderno con la nueva normativa, ilustrado con viñetas del humorista gráfico Enrique Pérez Penedo; todo un acierto. Ahora que estoy escribiendo en mi blog, nada más oportuno que la siguiente viñeta internetera.

En próximos post añadiré más imágenes de esta publicación colegial.

Las funciones del administrador de fincas

El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuídas en exclusiva a otras profesiones.

Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluído el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

La formación del administrador de fincas

El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos univesitarios superiores (licenciados en derecho, económicas...), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas , con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años.

Al margen de su preparación inicial, el Colegio mantiene la puesta al día de sus miembros, mediante circulares, charlas, cursillos, y a través de la revista del Consejo General ADMINISTRACION RUSTICA Y URBANA y,en algunos casos, de las revistas editadas por los propios Colegios. Asimismo, el colegiado tiene el asesoramiento de los servicios del Colegio (Jurídico, Fiscal, Laboral, Arquitectónico...)