El
moroso genera un perjuicio directo a la Comunidad de Propietarios, derivado del
impago de unas cuotas que han de servir para cubrir el pago de las obligaciones
contraídas por la Comunidad de Propietarios y previstas en el presupuesto
ordinario del ejercicio. Ahora bien, la cuestión que se plantea en este
artículo es si al moroso se le puede exigir la responsabilidad indirecta derivada
de la imposibilidad por parte de la Comunidad de acometer la actuación -obra,
reparación, etc.-, para la que se habían aprobado esas cuotas comunitarias o
derramas.
Y
ello por cuanto, no hace falta explicar, que si la Comunidad no cubre con las
cuotas o derramas el coste de la actuación, no puede contratarse. Ni el Presidente
ni el Administrador deben aventurarse a contratar una obra o actuación sin
tener, previamente, los fondos precisos para ello.
La
máxima que prolifera en muchas juntas de vecinos “no se empieza la obra hasta
que no esté todo el dinero en el banco”, no sólo es muy acertada, sino que
cumpliría las exigencias de prudencia y sensatez atribuibles a la Junta de la
Comunidad.
La obligación del
pago de las cuotas comunitarias.
La
cuota de participación de un piso o local fija su participación en los gastos
comunes y su reparto se realiza en base a las normas fijadas en los Estatutos.
Estos pueden fijar que el reparto de gastos lo sea en base al coeficiente de
cada piso o local, o a partes iguales, o que ciertas entidades estén excluidas
de ciertos gastos. Y la cuota comunitaria debe abonarse en la fecha que
acuerde la Junta de la Comunidad.
Para
las cuotas ordinarias, si la cuota es mensual, ha de abonarse el día fijado, y,
en caso de omisión, el primer día de cada mes. Si es trimestral, debería
seguirse el mismo criterio.
Las
derramas se deben abonar en las fechas acordadas por la Junta que aprobó el
acuerdo. En esa Junta se aprueba la actuación, y las derramas a girar, que no
tienen por qué coincidir en las fechas. Las derramas pueden ser muy anteriores
a la actuación, y pueden girarse derramas en previsión de obras futuras, e
incluso alejadas en el tiempo.
En
estos casos, el artº 11.4 LPH establece que si en un momento intermedio, se
transmite una entidad, el vendedor deberá pagar las derramas hasta el mismo
día de la compraventa y el comprador las siguientes. En ningún caso que la
obra se haya efectuado o no, determina traslación de la obligación del pago de
las derramas. Es decir, no es la fecha de la obra, la que determina el obligado
al pago -vendedor o comprador-, sino que es la fecha de vencimiento de cada
derrama.
La reclamación de
la responsabilidad directa en la situación de deudas.
La
obligación de cada propietario es la de contribuir a esas cuotas, por
obligación legal -Artº 9 e) LPH- y por obligación moral, por cuanto entre todos
los propietarios se cubren los gastos del edificio donde se incluye su
departamento, ya sea piso o local.
Impagadas
las cuotas, ordinarias o extraordinarias, nace para la Comunidad el derecho a
reclamarlas judicialmente. Se precisa de una Junta que apruebe la deuda y que
se notifique dicha Acta, y puede utilizarse el procedimiento monitorio o los trámites
del juicio verbal u ordinario.
En
la regulación en Cataluña de la propiedad horizontal, por Ley 5/2015, se
incluyó un punto 4 al artº 553-4 del CC de Cataluña en el que establece que el
impago de las cuotas merita intereses desde el momento en que debe hacerse el
pago de la cuota y no se hace efectivo. No se dice qué tipo de intereses -si
los legales o moratorios-, pero abre la posibilidad a que la Comunidad concrete
esta penalización ante la situación de cuotas impagadas.
En
la regulación por la LPH la jurisprudencia no es unánime, y hay casos en los
que se ha admitido la aplicación de los intereses por parte de la Comunidad de
Propietarios y en otros casos sólo se han admitido los intereses desde la
presentación de la demanda judicial.
Reiterando
lo que se ha apuntado y que es obvio, aunque a veces no lo parezca, la
conclusión es que si no se abonan todas las derramas, y no se dispone del total
importe del presupuesto de la actuación a acometer, no se puede ejecutar ni el
acuerdo, ni la obra.
Responsabilidad
contractual con los comuneros.
Por
la doctrina expuesta, si en una Comunidad de Propietarios, se aprueba una
actuación, con un presupuesto, y ello se traslada a unas derramas, que motivan
la firma de compromisos con terceros, nace la obligación de todos los comuneros
a cumplir con la forma y modo de pago de las derramas para que la Comunidad
pueda cumplir con todo ello.
Si
el propietario no está de acuerdo, debe impugnar el acuerdo, pero no puede
atribuirse la libertad de poder decidir si paga o no la derrama, o si la paga
entonces o en otro momento, o que tiene el poder de decidir si paga a resultas
de cómo quede la obra y su finalización.
El
acuerdo comunitario provoca una responsabilidad contractual con los comuneros,
que deben cumplir en la forma acordada. En caso contrario nace una
responsabilidad extracontractual, derivada de su incumplimiento contractual,
que provoca el incumplimiento contractual por parte de la Comunidad de
Propietarios y que le genera, como es lógico, un daño cuantificable
económicamente.
Y,
como hemos dicho, ese cumplimento contractual no sólo se predica de las
derramas aprobadas para un rehabilitación de la fachada o de la cubierta. El
compromiso contractual de la Comunidad de Propietarios también lo es frente al
conserje, frente a la compañía de seguros, y frente a la empresa de
mantenimiento del ascensor. Y este compromiso contractual se traslada a los propietarios
en forma de pago de cuotas comunitarias ordinarias, aprobadas en junta
ordinaria, en base a un presupuesto donde se han incluido esos gastos, y se han
trasladado a cuotas mensuales o trimestrales. Si dichas Juntas ordinarias no se
impugnan, esos presupuestos son ejecutivos y la Comunidad está legitimada para
llegar a compromisos con esos proveedores o personal laboral, por tanto, ese
compromiso se traslada por responsabilidad contractual a los comuneros que debe
cubrir las cuotas comunitarias, no a su elección, sino en el momento y forma
acordada en junta.
En
caso contrario, la Comunidad debería acordar la reclamación, no sólo de las
cuotas comunitarias, sino también de los daños y perjuicios que ha podido
tener la Comunidad por el pago tardío de las cotizaciones de la seguridad
social, recargos, daños y perjuicios; y demás.
JAQUIM
MARTÍ MARTÍ
Administrador
de Fincas y Abogado
Profesor
en cursos de formación
Revista
del CGCAFE nº 181
